Restnutzungsdauer Rechner
Berechnen Sie die modifizierte Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie nach ImmoWertV 2021. Der Rechner zeigt, wie Baujahr, Gesamtnutzungsdauer und Modernisierungspunkte den Wertansatz
Der Schenkungssteuer Rechner Immobilien gibt Ihnen eine erste Orientierung, ob bei der Übertragung eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks Schenkungssteuer entstehen kann. Er zeigt, wie Immobilienwert, Freibetrag und Verwandtschaftsverhältnis zusammenwirken und wann eine fundierte Bewertung sinnvoll wird.
Bei einer Immobilienschenkung entscheidet nicht allein der persönliche Freibetrag über die mögliche Steuerlast. Entscheidend ist vor allem, welcher Wert für die Immobilie angesetzt wird. Das Finanzamt bewertet Immobilien nicht nach Wunschwert oder Kaufpreis, sondern nach dem steuerlichen Grundbesitzwert gemäß Bewertungsgesetz. Je nach Immobilientyp kommen dabei Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zur Anwendung.
Der Schenkungssteuer Rechner Immobilien arbeitet mit dem von Ihnen eingegebenen Schenkungswert als Näherungsgröße. Er dient der ersten Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung. Besonders bei Immobilien in München, Landkreis München und Oberbayern können hohe Marktwerte dazu führen, dass Freibeträge schneller ausgeschöpft sind als erwartet.
Wenn der vom Finanzamt angesetzte Wert nicht plausibel erscheint, kann § 198 BewG relevant werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein niedrigerer gemeiner Wert durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nachgewiesen werden. Genau deshalb sollte der Immobilienwert vor einer Schenkung nicht nur grob geschätzt, sondern sachlich eingeordnet werden.
Schenkung & Verwandtschaftsgrad
Ergebnis
Steuerbandtabelle – angewendete Steuerklasse
| Steuerpfl. Erwerb bis | SK I | SK II | SK III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Der Rechner berechnet die voraussichtliche Schenkungsteuer auf Basis des eingegebenen Schenkungswerts, des Verwandtschaftsgrads sowie der Freibeträge und Steuersätze nach §§ 16 und 19 ErbStG. Er zeigt den steuerpflichtigen Erwerb, den anwendbaren Grenzsteuersatz und die resultierende Steuerlast als ersten Orientierungswert. Bei Immobilien ist der steuerlich relevante Wert nicht der Kaufpreis, sondern der vom Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz (BewG) eigenständig ermittelte Grundbesitzwert.
Der persönliche Freibetrag richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner beträgt er 500.000 €, für Kinder und Stiefkinder 400.000 €, für Enkel (Elternteil lebt) 200.000 € und für Enkel, deren Elternteil bereits verstorben ist, 400.000 €. Wichtig: Eltern und Großeltern gehören bei einer Schenkung – anders als im Erbfall – zur Steuerklasse II mit einem Freibetrag von lediglich 20.000 €. Für 2026 sind keine gesetzlichen Änderungen der Freibeträge beschlossen.
Der Immobilienwert ist die zentrale Bemessungsgrundlage: Liegt er über dem persönlichen Freibetrag, entsteht ein steuerpflichtiger Erwerb. Das Finanzamt bewertet Immobilien nach dem Bewertungsgesetz (BewG), nicht nach dem Marktpreis. Seit der BewG-Reform zum 1. Januar 2023 führt das steuerliche Verfahren häufig zu höheren Werten als zuvor. Gerade in München und Oberbayern, wo Marktwerte hoch sind, kann die Frage des angesetzten Werts erhebliche steuerliche Auswirkungen haben.
Ja. Nach § 198 BewG kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass der gemeine Wert der Immobilie niedriger ist als der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert. Als Nachweis wird in der Regel ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB anerkannt. Die Nachweislast liegt beim Steuerpflichtigen; eine frühzeitige Prüfung ist bei werthaltigen Immobilien sinnvoll.
Nach § 14 ErbStG werden alle Schenkungen zwischen denselben Personen innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Der persönliche Freibetrag steht jedoch alle zehn Jahre in voller Höhe neu zur Verfügung. Das ermöglicht es, große Immobilienvermögen in mehreren Etappen steuergünstig zu übertragen. Wie sich bereits genutzte Freibeträge auf den Erbfall auswirken, zeigt unser Erbschaftsteuer-Indikator.
Ein vorbehaltener Nießbrauch oder ein Wohnrecht kann den steuerlich anzusetzenden Wert der übertragenen Immobilie mindern, da der Kapitalwert dieser Rechte vom Schenkungswert abzuziehen ist. Die konkrete Wirkung hängt stark vom Einzelfall ab – insbesondere von Alter, Lebenserwartung und dem Jahreswert des Nießbrauchs. Dieser Rechner berücksichtigt Nießbrauch nicht; eine individuelle Prüfung durch einen Steuerberater ist erforderlich.
Nein. Der Rechner dient der ersten Orientierung und ersetzt keine professionelle Immobilienbewertung. Für belastbare Entscheidungen bei Schenkung, Erbschaft oder steuerlicher Bewertung müssen objektspezifische Besonderheiten und der tatsächliche steuerliche Grundbesitzwert fachlich geprüft werden. Insbesondere bei Immobilien in München, Landkreis München und Oberbayern empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Steuerberaters und ggf. eines Sachverständigen.
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