Berechnen Sie, wie sich Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen auf die mögliche Miete auswirken, welche monatliche Mehrmiete rechnerisch entstehen kann und wann sich eine Investition wirtschaftlich amortisiert.
Der Sanierungsrechner München zeigt Eigentümern vermieteter Wohnungen, wie sich ausgewählte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen auf mögliche Mehrmiete, rechnerische Amortisation und wirtschaftliche Sinnhaftigkeit auswirken.
Sanierungen und Modernisierungen können die Miete erhöhen, den Wohnwert verbessern und den langfristigen Objektwert stärken. Wirtschaftlich sinnvoll ist eine Maßnahme aber nur, wenn die Investition in einem angemessenen Verhältnis zur möglichen Mehrmiete steht.
Dieser Rechner zeigt, welche monatliche Mehrmiete durch ausgewählte Maßnahmen rechnerisch entstehen kann, wie lange die Amortisation dauert und ob eine Maßnahme im Verhältnis zu den Kosten plausibel erscheint. Berücksichtigt werden sowohl mietspiegelrelevante Wertbeiträge als auch die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB.
Wichtig ist die Abgrenzung: Nicht jede Sanierung ist eine umlagefähige Modernisierung. Erhaltungsmaßnahmen, Instandsetzung, rechtliche Voraussetzungen, Kappungsgrenzen und mietvertragliche Besonderheiten müssen im Einzelfall gesondert geprüft werden.
1. Ausgangsdaten
2. Mehrmiete und Amortisation
3. Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen auswählen
| Maßnahme | Ansatz Mietspiegel | Investition € | Monatl. Mehrmiete | Mietspiegel-Effizienz | Amortisation (vor Kappung) |
|---|---|---|---|---|---|
| Gebäude vor 1999, Bad ab 2019 modernisiert | +0,62 €/m² | - | - | - | |
| Gebäude vor 2019, alle Wohnräume ab 2019 | +1,86 €/m² | - | - | - | |
| Küchenbereich optisch und funktional offen | +0,55 €/m² | - | - | - | |
| Ceranfeld/Induktion, Kühlschrank, Spülmaschine bei Grundausstattung | bis +1,59 €/m² | - | - | - | |
| Gebäude vor 1999 | +1,00 €/m² | - | - | - | |
| Tabelle 5, bis +0,90 €/m², Gebäude nach 1948 und vor 1999 | bis +0,90 €/m² | - | - | - | |
| Gebäude vor 1999, Fläche mindestens 1 m² | +0,55 €/m² | - | - | - |
4. Ergebnis und Einordnung
Eine Sanierung kann eine Wohnung technisch verbessern, den Wohnwert erhöhen und unter bestimmten Voraussetzungen zu einer höheren Miete führen. Wirtschaftlich sinnvoll ist sie aber erst, wenn die zusätzliche Miete in einem plausiblen Verhältnis zur Investition steht.
Für Eigentümer vermieteter Wohnungen ist deshalb nicht nur die bauliche Maßnahme entscheidend, sondern die wirtschaftliche Einordnung vor der Umsetzung. Relevant sind insbesondere Ausgangsmiete, Wohnfläche, Baujahr, mietspiegelrelevante Merkmale, Investitionskosten, umlagefähiger Kostenanteil und mögliche Kappungsgrenzen.
Sanierung und Modernisierung werden im Alltag häufig gleich verwendet. Für die mietrechtliche und wirtschaftliche Bewertung ist die Abgrenzung jedoch wichtig: Erhaltungsmaßnahmen sichern den bestehenden Zustand, während Modernisierungen den Wohnwert verbessern oder energetische Effekte haben können. Nur diese Differenzierung zeigt, ob eine Maßnahme die Miete rechnerisch beeinflusst und ob sie sich amortisieren kann.
von Westphalen Real Estate Solutions unterstützt Eigentümer dabei, Sanierungs- und Modernisierungsentscheidungen sachlich vorzubereiten. Der Sanierungsrechner München ist dabei ein erster Orientierungsschritt. Im Mittelpunkt steht nicht die maximale theoretische Mieterhöhung, sondern eine belastbare Entscheidungsgrundlage: Welche Maßnahme verbessert den Wert? Welche Investition ist plausibel? Und welche rechtlichen oder wirtschaftlichen Grenzen müssen vorab berücksichtigt werden?
Eine höhere Miete kann möglich sein, wenn die Maßnahme den Wohnwert verbessert, mietspiegelrelevant ist oder als Modernisierung nach § 559 BGB einzuordnen ist. Reine Instandhaltung oder Erhaltung führt nicht automatisch zu einer umlagefähigen Mieterhöhung.
Eine Sanierung amortisiert sich rechnerisch, wenn die zusätzliche monatliche Miete die Investitionskosten über einen bestimmten Zeitraum ausgleicht. Die tatsächliche Wirtschaftlichkeit hängt von Kosten, umlagefähigem Anteil, Mietspiegelwirkung, Kappungsgrenzen und rechtlichen Voraussetzungen ab.
Sanierung wird im Alltag oft als Sammelbegriff verwendet. Mietrechtlich ist jedoch wichtig, ob eine Maßnahme nur den bestehenden Zustand erhält oder den Gebrauchswert nachhaltig verbessert, Energie spart oder neue Wohnwertmerkmale schafft. Diese Unterscheidung beeinflusst, ob und wie sich die Maßnahme auf die Miete auswirken kann.
Je nach Wohnung und Baujahr können unter anderem Badmodernisierung, neue Böden, offene Küchenlösungen, Küchenausstattung, Fußbodenheizung, Balkon oder energetische Maßnahmen den rechnerischen Mietwert beeinflussen. Entscheidend ist, ob die konkrete Maßnahme die Voraussetzungen des Mietspiegels München 2025 erfüllt.
Nein. Der Rechner liefert eine wirtschaftliche Orientierung. Ob eine Mieterhöhung im Einzelfall rechtlich zulässig ist, hängt unter anderem von Ankündigung, Umlagefähigkeit, Erhaltungsanteilen, Kappungsgrenze, Härteeinwänden, Fördermitteln und mietvertraglichen Besonderheiten ab.
